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僕がフィリピンで投資用不動産を購入しなかった理由

フィリピン
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どーも、ひーちゃんです!
普段は主にFXやネットビジネスなどについて発信している僕ですが、今回はフィリピンの不動産について!

実際にフィリピンを離れ、日本に帰国して色々フィリピンでのことを思い返している中で、
「あ、これちょっと参考になるかも」と思える事があったのでシェアしたいと思います!

 

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なぜ僕がフィリピンで投資用・住まい用の不動産を購入しなかったのか

僕はフィリピンのダバオでの滞在2年弱の期間で4つの家に住みました。
ちなみにセブはダバオへ行く際の経由地で1時間程度しか滞在しておらず、マニラでは帰国前に4日間コンドミニアムに滞在しました。

僕がフィリピンで住んだ家は以下の通りです。

①ダバオの高級に分類されるコンドミニアム
②ダバオの高級ヴィレッジ
③ダバオの普通のサブディヴィション
④ダバオの高級ヴィレッジ
⑤マニラの割と高級に分類されるコンドミニアム

これ以外にも友達の家に行ったり、家賃6,000円程度の「Bording House」というベニヤ板みたいなので仕切られただけの木で造られた簡素な家から、超高級に分類される家まで色々見てきました。

結論から言うとどこも投資対象として買いたいと思える家ではありませんでした。

 

フィリピンで外国人が所有できるのはコンドミニアムのみ

そうなんです、実はフィリピンで我々日本人をはじめとする外国人が購入できる不動産は、実はコンドミニアムだけなんですね。
一般的な戸建て・アパートメントなどは購入することが出来ません。

必ずフィリピン人名義でなくてはなりませんので、信用出来るフィリピン人の知人の名義を借りるか、フィリピン人と結婚している方でなくては購入が出来ないのです。

 

実は投資用にダバオの色々な物件を見て回った事も

フィリピン滞在中は「自分たち家族が住む家&フィリピンを離れてからは投資用」として、それともう一つ「住むことはしない完全に投資用物件」とする事を目的にダバオ中を色々見て回ったことがありました。

言い方は悪いのですが、上から下まで(高級層向けから貧困層向け)沢山物件を見ました。
そこで思ったことが、いずれの物件も「フィリピンで購入するのは辞めておこう」でした。

 

フィリピンの不動産がおススメ出来ない衝撃の理由

まずは僕がフィリピンで不動産を購入する事をお奨め出来ない理由を以下に簡単にまとめました。

①新築の時点で不具合多し
②中古の場合ももちろん不具合多し
③劣化が異様に早い
④素材が脆いため管理が大変
⑤家賃の回収が大変

 

①フィリピンの不動産は新築の時点で不具合多し

僕は建築途中の家も建ったばかりの家も見ましたが、使っている材料の質が悪いのか、職人の技術が足りていないのか、設計時点で何か間違っているのか、建てている途中もしくは建った瞬間から「本当に大丈夫?」と思ってしまう点が多かったんですね。

僕は10代の頃に建設関係のバイトを複数していた事もあるので、不動産に関しては超詳しくは無いまでも多少は分かります。

日本の新築住宅のように綺麗な木が使われている事がほとんどありません。
現場によっては、見た感じかなりヤバめな木が使われている事も多いですし、そもそも日本の家のように新築が綺麗な木造住宅という事があまりないように感じました。
いわゆる鉄筋コンクリート、コンクリート打ちっ放しってやつですね。

国柄(気候が暑い・のんびりしている)からか、家が建つまでの期間が非常に長いため、その間に地震が来れば簡単にコンクリがひび割れしたりします。
それを直さずそのまま、あるいはペンキで塗ってお終いにする事も多いため、建った瞬間から壁がひび割れてしているなんて事が普通にあります。

 

②中古の場合ももちろん不具合多し

①で挙げた通り新築ですらそのような不具合があるので、中古物件が完璧な訳がありません。

壁がひび割れているという事は序の口で、キッチン下が腐っていたり、屋根裏でネズミが繁殖していたり、トイレ・シャワー周りに不具合があったりと基本的にどこかしらに不具合があるのが当たり前だと思っておいた方が良いと思います。

 

③劣化が異様に早い

壁・窓・屋根なんでもそうですが、劣化が比較的早いです。
築浅の物件でも日本のソレと比較すると圧倒的に劣化が早いです。

使われているマテリアルがどの部分も質があまり良くなく、その分至る所で不具合が出やすくなります。
常夏で強い直射日光や突然降るスコールという強い雨なども劣化を早める原因なのかもしれません。

 

④素材が脆いため管理が大変

これまで挙げてきた通り、家の壁から細かい部分まで素材が脆いために、管理が大変になります。
不具合が起きた際に自分で直せる方なら問題ありませんが、自分で直せない場合は業者に依頼する事になりますが、その業者に依頼しても完璧に直らない・直ってもまたすぐ壊れるという事が考えられます。

実際にコンドに住んでいた時も一軒家に住んでいた時も、1つの不具合が起きた時に業者が何度も来てやっと直せたこと、直せてもすぐにまた壊れる事が多かったです。
これはまだ良い方で、業者でも結局直せなかった事なんかもありました(^^;)・・・

こういう事が頻発するため、オーナーは本当に大変だろうな…と思い、僕はフィリピンで不動産投資をする気にはなりませんでしたし、家を買ってそこに住むというのも考えられませんでした。

 

⑤家賃の回収が大変

「日本の常識は世界の非常識」
海外で生活をするならこの言葉を肝に銘じておかなければとてもではありませんが生きていけません。

というのも、日本は「時間を守る・丁寧・技術力が高い・質が良い」というのが日本人の我々にとってみればすでに当たり前の文化ですが海外ではそうとも限らないため、その日本の常識を海外に持ち込んでしまうと楽しく海外で生活する事が出来ず、イライラしてストレスをため込んでしまうでしょう。

話が逸れましたが、ここまでは購入した不動産を転売して転売益を得るキャピタルゲイン・購入した不動産を貸し出して家賃収入を得るインカムゲインどちらにも当てはまる事をお話してきましたが、この⑤は後者の方の話になります。

フィリピンで投資用として不動産物件を購入しレンタルする事を考えた際、家賃の回収が大変という事が挙げられます。

日本のように不動産仲介業者が間に入る事がありませんので、家賃の催促や回収も自分で行う必要があります。
日本のようにクレジットカード決済や口座振替なども充実していません。
そもそも銀行口座を持っている人が少ない(口座を持つだけで管理費が掛かるとの事から)のです。

家賃を期日までにカッチリ支払う人は少ないと考えた方が良いかもしれません。
「今はお金が無いから来月まとめて払う」「お金が無いからちょっと待ってくれ」「○○の支払いがあるから・・・」「家族が大変だから・・・」など様々な事が起きて家賃の支払いが遅れるまたは払えないという事態が起きる可能性があります。

フィリピンにはUtang(ウータン)というツケ払い文化がある事から、日本では考えられない理由で支払いを遅らせようとしてくるレンターが出てくるかもしれません。
あとはInstallmentという分割支払い文化も盛んで、結構お金を持っている層もこのInstallmentを好む人も居るそうです。

これらはもちろん貧困層に行けば良く程可能性としては高くなりますが、ミドル層やある程度お金があるフィリピン人だとしても100%安心とは言い切れないのがフィリピンです。

 

という訳で、フィリピンではコンドミニアムでも一軒家でも、かなりのリスクがあると考えて良いでしょう。

 

最後に、住んでいて実際に起きた不具合

実際に僕がフィリピンの色々な物件に住んでみて起きた事を以下にまとめます。

・壁や地面のひび割れからアリが発生
・コンドミニアムのキッチン下はなぜか水がしっかり流れない仕様になっていて、定期的にメンテナンスが必要
・コンドミニアムの上階の音が気になる
・一軒家は高級物件もミドル物件も屋根から雨漏りが起きた
・水回りの不具合が多い
・テクニシャン(工事する人)の技術が乏しく直らない事も多々

フィリピンは発展途上国であることから、今後不動産の価格高騰が期待できるのは間違いないと思っていますが、現地に住みながら不具合を自分で直すまたは確かな技術を持つ信頼出来るテクニシャンを抱えるかしないと、結構疲れてしまったり余計なお金が出て行ってしまったりというリスクも充分に孕んでいます。

どんな投資にも言える事ですが、フィリピンで不動産投資をする場合は慎重になる必要があると言えます。

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